楼市会诊之“楚芸方法”救市

我思故我在

时势造英雄,但时势也造就了尸位素餐者。所以本人草草推出自己的方案,由于前有董事药方,借鉴于华王方法,姑且将楚芸工作室研究成果集成为“楚芸方法”。

系统论、控制论、信息论是楚芸方法的基础。

1、冻结房价

冻结房价就是行政管制一段时间,将现有水平的房价看做静止不变的,再由政府组织进行本地开发成本及相关支出的审计,摸清开发商的家底,在此基础上给予合理的出路,比如目标利润销售,给予开发商核定价格基础上的加计目标利润进行销售,政府通过税收调节来让开发商在稳定价格基础上顺利出货,又能获得一定利润。为什么这么做,主要考虑还是有些地价比较高,而地价推高政府有一定责任。

冻结房价才能量化政策措施的效果预期有多少,多大力度能够刺激市场消费,消费者也只有在一个触底的状态下,才能计量现实消费从政策、从开发商、从自己的储蓄当中能够花多少来用于买房。

冻结房价有利于对资源可利量、存量房源、存量刚性需求、保障房源及保障人群数量等等进行定量分析,从而出台更为有效的有针对性的措施来盘活这些资源。很简单,开发商的房子交给买房人,棋局才能活。

2、税政分流

税政分流意味着退税的存在,虽然形式上纳税主体税负不变,实质有利于监管以及根据掌握的财政数据为更进一步的刺激措施提供依据。所谓税政分流,就是该征的征,减免或少征的均按标准计收,主要差异在开发商这儿,开发商必须全额缴税,地方政府再根据开发商销售项目的性质及销售价格,通过退税来刺激开发商稳定或降价销售。直接的减免不利于成本监测,也不知道开发商真实的销售状态。

税政分流还可扩大至消费者,也就是消费者该征的该缴的如数上报,上缴,地方政府统一按照救市后的税收政策给予一次性退还,有什么好处呢?政府保留再进一步的财政补贴措施实施权,有利将纳税人的财政用于普通消费。是否更进一步减免税,更进一步强化财政补贴,均依赖于真实的应缴税源。

3、财政保障

目前的财政保障比较刚性,那就是补贴,但由于根据房子消费总价、面积、购买者个人收入水平及住房水平等来确定,非常繁琐,而且容易犯平均主义或不公的毛病。

楚芸工作室提出一种财政保障住房消费的措施是:根据各城市的房价收入比来进行财政补贴,该项实施办法依赖于前述税政分流及冻结房价的实施。房价硬着陆以后,才能计量各城市的现实的房价收入比,然后根据各城市的房价收入比来决定财政补贴力度,大约分三个部分,开发商中的价格损失项目退税、普通消费与住房购买总价差额减去税收减免的部分之余额、为促进开发商稳定或降价销售预缴税收的返还。

4、刺激就业

刺激就业目前的措施是减免劳动保障方面的企业性支出,保障人才标准线及人才就业,通过基础设施建设提供社会性就业,通过保障创业环境提供更多的就业机会等方面。

实际上我们需要的就业是长线的,与行业挂钩的就业,这样的就业才会对住房消费提供支持。仅仅解决危机环境下的失业问题,于楼市没有好处。这就要求各城市抓住产业转移的契机,抓住资源互动的契机,抓住重点区域政策性开发的契机,形成城市的持续发展的行业结构与基础性产业群。

5、扩张创业

涉及个体住房融资范围与抵押物权的改革。现在全民创业只是有这个环境与政策引导,尚未真正实现融资支持。实际上扩张创业幅度与力度,最需要的不是税费减免,而是融资的支持与行政效率的提升。

各地出台的注册资本降低及分次到位、用人方面承担社会责任的企业给予税补或财政直接补贴等不利于刺激有效行业,反倒是形成行业冗余,资源大大浪费。

扩张创业必须有一定的针对性,我们现在应付两市危机与经济发展制约力量的条件下,扩张创业主要是能够提供就业机会、能够提供充足的未来税基、能够对各行各业横向联合提供平台的行业,比如房地产营销代理,中介服务,如智业企划机构,如城市运营咨询,如人力资源开发等,甚至还可以扩充至休闲产业,养生产业等。

6、消费分拆

消费分拆是在物业税未出台前的过渡与未来物业税出台后的有效衔接预留措施。相当于将物业税的简单原理应用于目前的住房消费,它有两个前提条件,一个是为小产权房部分松绑,另一个就是为经适房及限价房等非纯粹保障住房升值,并让这两部分房源在商品市场流动。形成一个新增项目、存量新房、二手房三条线供应的市场格局。

再然后进入不同线领域的消费给予不同的支出稀释政策,支出稀释因为与物业税更为紧密所以单题论述。

7、支出稀释

今天有篇博文提出恢复楼花买卖,就是支出稀释的一个例子。实际上消费者买房的主要负担不外乎:首付、装修、适当储备(属于买房的机会支出)、月供、使用费用支出、交易费用支出(权证税费)、潜在补贴或其他可能的住房专项收益(如工资项下的住房补贴、用于支付的公积金,这是一笔机会收益,可能有也可能没有而且不平均不普遍)。

支出稀释的办法就是将上述购房支出分为固定支出与变动支出两个部分,固定支出部分进入工资项下的专项收益,由政策给予安排,专款专用。变动支出进一步划分为边际支出与即时支出,政策主要为边际支出准备条件,也就是未来就业变化、物价稳定与否、通胀风险、不可抗力造成的还款压力;即时支出目前主要为首付与装修,可以推广成品房,再通过首付松动、稳定工薪阶层的分期偿付、开发商政府与买房人三方账户的分期支付,还可以将通卡式消费引进到住房消费中,从房价、日用消费、社会保障支出等各方面给予消费补贴。

8、稀释政策对旁支行业的侵蚀

显然,不同的政策会针对不同对象发生效应,从而导致对旁支行业产生侵蚀。比如说完善的廉租房市场,一旦面向非本地户籍人士开放,自然会对本地二手房中介产生冲击;比如政府投资大力开发保障住房与低价住房,并对中低阶层消费进行财政补贴,自然会削弱普通商品房消费的需求,导致更广泛意义的开发商走入困境。所以,政府考虑出台政策的时候,不妨适当考虑旁支行业的生存,它也是房地产生态系统的重要一员。

针对开发商,各地政府还是给予照顾了的,不多言。对中介行业,最好出台制度化措施,让其形成合理利润合理发展的行业,将政府业务交由规范中介来执行,政府通过补贴给予乙方补助,中价收费制度化。因为中介的繁荣有利就业,有利于创业,有利于稀释新房价格发生某类特殊产品(比如商务别墅,比如产权式精装修酒店公寓)的垄断性上涨。

内容摘抄自楚芸的博客:楼市会诊之“楚芸方法”

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