楼市回春依然看好中高档住宅消费

我思故我在

楼市无论回春也好,回归理性也罢,关键因素依然看好中高档住宅的消费。2009年如果楼市能够健康发展,无论是否保持合理的开发投资规模,也无论二套房贷是否全面松绑,更惶论保障住房建设及改善型消费的政策性重点扶持,均得看中高档住宅消费者及其供应者的脸色。

买房退税政策实际就是盯着中产消费的,而目前中产消费结构来看,主要是高于规定标准的“改善型消费”,实际是一种投资性消费,只不过不以交易为主要目标。

碰巧看到戴欣明先生文章,里面透露郎咸平先生对楼市的一些看法,其关键内容就是说保障住房窃取了开发商既得的一些市场空间,而在2009年致普通商品房项目所遭受的压力最大。这似乎是本文结论的一个证明,一个推断。

尽管当前各地方政府救市没有考虑中高档住宅消费,或考虑较少,而且鼓励的是普通住房的改善型消费,但中高档住宅消费主导楼市发展的格局才是市场化取向的标准内容。

一个是我国离小康要求的中产化率差很远,目前最高统计数字是13%,这还包括了自住房虚拟交易差价计入财产性收益。一个社会如果不能造就持续上升的中产阶层新晋力量,则就业、创业、置业互为关联的三个问题都无法理顺。

另一个重要原因在于对救市的一个偏颇的看法,我认为,是全球金融危机导致了救市,导致了目前救市政策紧紧抓住中小套型中低价位以及政策性住房不放,实际上从房地产市场的结构、市场化商品供求规律、价值规律作用肌理、社会消费结构来看,中高档消费不能稳定提供开发利润来源,这个市场并不成熟。

也许政府预见性地看到了救市也就是救经济,救市只是抓革命促生产,所以将时间严格限定在2009年。本人坚信,如果不给中高档住宅消费松绑,楼市市场化取向将渐行渐远。

从商品角度分析,中高档住宅才是楼市的真正商品,中小套型带有行政管制的色彩,中低价位目前也属于行政管制房价的范畴,中高档住宅消费能够丈量消费者对住房需求的质量方面,引导居住环境的提升。如果全社会供应的,全社会居住的,全是千篇一律的空间,蜷缩一团的窝棚,谈何小康?

启动中高档住宅消费还有一个急功近利的好处,那就是快速吸收地价泡沫。

笔者有疑问了,泡沫客观存在,按照现在鼓励普通住房消费及保障低收入家庭的居住权,这些泡沫如何挤压还是无限推移抑或强制释放呢?谁来承担呢?靠用面积杠杆来限制二手房投机泡沫的小范围释放,于整体市场来说,没有实质意义。

曾经有说北京开发商囤积的土地资源可够开发十余年,这些地出让时间大都在八三一大限以后,自然沉淀了相当数量的泡沫,只有刺激中高档住宅消费才能释放这些沉淀土地上附着的泡沫,进而还原理想的市场供应结构,让消费者量力而行。

内容摘抄自楚芸的博客:楼市回春依然看好中高档住宅消费

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