目前救市政策没有掐准G点

我思故我在

救市获得欢呼,救市也有拿石头砸自己脚的情形。

1、地方政府向开发商收购成品商品房用做保障住房供应。

这虽然不是普遍行为或政策,但此项地方政府出台的政策在先,中央政府救市政策出台在后,容易给其他地方政府起到“示范效应”。显然这是一个“东施效颦”的政策。

只有存量财政比较实在的城市,才可能通过此举产生效果。而且,收购商品房,向哪些开发商收购,如何收购,收购后以什么价格出售,向谁出售,并且从收购规模来看,北京也才收购了一千套这样的房子。期间还涉及到税费问题、价差问题等。

这是吃力不讨好的事情一桩。而且收购规模、收购政策对开发商逆市囤房、对开发商降价产生抗性,都是无法预料的。

2、放宽存量用地开发时限。

全国性给囤积的土地松绑无异于将土地领域的泡沫正式公开往后拖,本来如果部分刺破这些包含在土地中的泡沫,有利于房价回落,现在推迟开发时限,让开发商找到了平衡出售房源与预售时间的杠杆,他们可能通过这一政策来将存量房延后,与新增项目一起销售,这个比较体面的降价,销售效果大大优于明降。

放宽存量用地开发时限延长了开发商的寿命,让其他如减免税费、融资、并购等需要时间来展开操作的事情变得简单,给开发商赠送了更多的出路,这些出路没有一条是促进降价销售的。完全靠市场消费者的力量来促进开发商降价,本来就弱,现在政府的这一政策无异于在天平的那一端加上了沉重的砝码。

3、依法免征城市房地产税。

这种税减免后对开发成本没多在影响,相反刺激了开发商对政府给予更多税减的预期。

既然中央政府都愿意给开发商减免税,地方政府更是“责无旁贷”,因此开发商会将主要精力放在如何利用政策层面的利好上来,而不是将心思完全用在如何销售存量房上面,如何通过有效营销手段实质性降价让消费者回到市场中来。

4、对开发商之间的并购给予政策支持。

本来如果没有此项政策出台,开发商还面临极大的生死之虞,现在并购说产生了,开发商一夜之间又多了些许生路,他们不仅会考虑如何投入到同伴的怀抱,还有算计着如何权衡从而将市场供应由快变慢,我们知道,销售之于时间如皮毛关系,一旦开发商谋求销售实现生的希望弱于谋求嫁人或出逃,谁敢否定这不是企业家的生死观?

5、对开发商项目融资权力下放至商业银行执行部门。

过去地方发生土地财政是因为发展城市化与经济过度依赖房地产业。如今开发商产生生死之忧也因为政策掐断了其负债的道路。现在,政府明确将项目融资权力下放,由商业银行执行部门来决定。

开发商为了求生肯定不惜手段来展开公关,以期从地方商业银行获得生机。楼市中,向消费者要钱本来是最本质的东西,但由于向政府向银行要钱有时来得更快更干脆数目更大,如此进入到一个新的轮回。

6、降息过密。

如同二套房贷松绑分次施行一样,降息过密,会让预期消费者产生等等与观望,并且降息之于消费的影响重于降息之于开发商资金链的影响。

与此同时央行等主管机关多次重申,中国将灵活运用好公开市场、存款准备金率等工具调控好货币市场,洋洋近六万亿,并且在不到三月之内五次降息,最后降息的幅度与频率均超乎意料,所以消费者中的普遍性消费,即一分钱一分货式的消费者,宁可推迟买房,也对无限降息抱有期待。

7、在结构控制前提下项目融资对中小套型项目倾斜。

既生瑜何生亮?一味通过行政措施来刺激中小套型完成中低价位供应并不见得是好事,如同“美好的初衷不一定带来良好结果”。

开发商也知道开发小户型,并不是政策控制政策出台以后如此。开发商进行项目定位的时候更加关注的是消费客层的细分与捕捉,只是因为政策从紧后市场一下停了,所以他们的定位发生了逆转。

开发商生死诀是什么,就是资金,给出了融资支持后,每个开发商都将使出吃奶的气力来挤进政策性融资领域,获得生机,谁能绑定“中小套型”的口子?除非摘掉地方政府保经济增长的巨大压力型帽子。

8、分次给二套房贷松绑。

二套房贷制约投资消费的同时也将房价积累的泡沫堵死在“财产性收益”中不能自拔。本来一次到位,对以前的政策来一次大修订,应该能够刺激市场,分次出台,不断松绑,容易让消费者,让开发商,让银行执行机构产生期待与推迟当真的预期。

如同现在的观望者,他们并不是不想买房,也有许多并不是买不起,而是看看还有没有更进一步的优惠与更进一步的好政策出台。

新近北京市成立了存量房交易市场,固然目前还没有反应,好坏难评。但本人认为,建立单一的存量房市场,直接给予相关政策,活司马怎么会在如今的社会还被死诸葛吓倒呢?

10、明确地方政府承担稳定楼市主体地位。

并不是这项政策错误,而是出台时间问题,其实,当地方政府主动出手救市,人们已经知道后续中央政策也会跟进,但是中央在发出救市明确讯号以后,在十三条里明确指出地方政府应承担之责,让开发商“如获至宝”,因为政策市本来就是由地方政府发起的。

市场瞬息万变,机会稍纵即逝,所以任何政策如果没有掐住时间这个“G”点,便会进入“不应期”。

内容摘抄自楚芸的博客:目前哪些救市政策没有掐准G点

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