拒绝二手房:今年过年不买房,买房就要买新房!

我思故我在

总理说,要放开二手房及租赁市场,区别对等二套房购,区分交易年限来优惠营业税。我们寻思这简短有力的三句话,或者并为一句,最大的利好是什么?从市场从微观从具体的方面来看,其实就是标题的这句:新房成为淘房的最理想去处。这是总理报告给楼市消费者的一大厚礼。

有一个重大背景,就是总理报告没有再敦促房价怎么样的提示,却在各方面的施政策略中提示,房价会后将保持稳定,因为政策的全面铺开,将有效抑制房价波动。在此前提下,新房因为政策突破获得了消费良机。理由大约是:

1、关于多层次消费与城镇化的新突破

固然这是一个远期的愿景,但对于稳定开发商的市场信心,引导开发商合理流动是有实际意义的,当开发商有效盘整、洗牌以后合理流动,则资源配置与房价进入到预期理性的轨道,有望在未来形成稳定的市场发展环境。

多层次消费目前提出的有廉租房、经济适用房、宅基地换房、公共租赁住房、限价房等,稍后经济租用房、农村城镇商品房改革有望铺开。而城镇化代替城市化,一方面意味着未来更潜在的一大市场出现,另一方面意味着边缘开发将进入到未来开发主流。

2、全面开放二手交易市场与租赁市场

重点建设保障性住房与城市中小套型中低端项目的政策,将引导房价逐渐回归理性,泡沫释放会让新房存在一个降价滑行期。

在完全的市场供求决定房价环境下,新房价格高于二手房价格并且二手房只对新房中低端购买力与投资性消费起到一定的补水作用,并一定程度上缓解房价的快速上涨。

但在政策决定市场供求的态势下,加上紧缩的二套房贷政策让正常的投资退出市场,而二手房市场交易管制后众多投资者变成了食房族,剩余的买房者购买力不足以支持基于投资、投机、自住消费混存并三分天下的市场定位,导致市场停滞。

当前的楼市刺激消费,一方面是保政策性住房,另一方面刺激市场需求成为首要任务,其中本次总理工作报告明确提出全面开放二手房市场与租赁市场,并且首次提出了公共租赁住房概念,旨在形成多层次住房需求,以稳定房价。然后是二套房贷松绑,营业税改按年限优惠,行政费用减免等,再配合以前期的利率下调与财政补贴,因此有理由预见投资性消费将分两部分进入市场,一部分是纯粹的交易性投资消费,他们会卖出部分房源,持有部分房源,形成理财流动渠道。另一部分是换代型的改善型消费,他们将妥当利用市场政策空间,通过改善型住房政策优惠进入投资。这有点象货币化分配早期的公务员阶层买房,目标是自住最后成了好的理财管道。

当买房主体下存在多种途径满足居住需求,当市场供应不再开发商一股独大的时候,存量房必须适当调整价格策略,并稳定在一定水平,通过其他促销手段来达成交易,并保证投资人的利益上行线,在一个整体买方市场适当形成的关键时期,房价稳定后,含有泡沫的新房价格将先于投资性持有的二手房价格下调,因为前者着眼于形成有效后期增量,后者只是为了获得投资回报与调整理财品种。

3、稳定房地产投资

意味着两个方面的利好,一个是保开发投资规模,另一个则是鼓励合理并购的政策,这两方面的结合运行将让房价合理沉着。

笔者认为两会后房价趋于稳定,这是大势所趋,即使市场继续冷淡,房价的稳定是政策性使然。其中最重要的原因在于政策既要兼顾消费,同时也要保供应,新增供应,何况新增供应的成本大大软化。另外,本次报告提出的是稳定信心与预期,另一个就是稳定房地产投资,没有指明是开发投资,意味着还有一部分投资界于个体投资性买房与并购之间。

并购方处理资产是必然的,除非上市房企稀释股价。合理并购、鼓励中小项目中低端市场的融资宽松、鼓励改善型消费与自住性消费,这几个方面的结合,将让房价合理沉着下来,不发生太大的波动。当新房价格稳定下来以后,新房由于存量大选择面宽,将获得买房人的重新青睐。

4、结构性减免税与二套房贷松绑

结构性减免税针对于新房市场优惠力度比较可观,而交易二手房获得的营业税减免幅度并不大并且按年限预计。而二套房贷松绑纯粹为了刺激目前的存量房销售,因此在这样的政策价值取向下,新房市场除非开发商不作为,不然将比二手房市场更为优越,能够获得更优房源,优惠也更多。

内容摘抄自楚芸的博客:今年过年不买房,买房就要买新房!

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