目前至金九银十正是下底好时机

我思故我在

笔者从三个方面来说明这一判断。

第一个判断

两会打乱开发商观望与既定部署,地方政府救市无法发生即时效应,下底传中成为中低端项目的最佳选择。

实际上,如果从代表的声音、民间的呼声角度,两会有关楼市的政策利好非常踌躇而暧昧,出乎意料,更打乱了开发商与地方官的部署。

人们的逻辑走向是:既然房地产业做为过去一段时间最重要的支柱产业,没入十大,按照2008年以来有关楼市新政的政策出台时间与特点,那么,两会要么就房地产业规划给出方向,要么就会围绕热点给出政府看法。因此,在两会召开以前开发商与地方官,对两会至少存在三个方面的期待:

1、房价到底稳定为主,还是进一步下调?

2、地方政府在稳定或下调过程中扮演什么角色?

3、前期模糊救市政策从哪些方面清晰化,下一步突破方向在哪儿?

但两会首先是回避了以前必谈的“房价”争议,除地方债等与经济吻合的方面,就楼市,并没有为地方政府给出任何的政策暗示,两会也没有插手商业银行在楼市金融中的做法,即使是有关二套房贷的突破,也容易让人误解,实际上的突破反而被有关人士理解为误读。

那么葫芦里装的到底是什么药呢?

第一个可能

本人认为由稳定房地产开发投资规模向稳定房地产投资,这一说法的转变似乎隐含着一种重大的变数。行业洗牌的可能越来越大了。

第二个可能

目前时间非常紧迫,两会做为最高会议决定年度重大事项,因此只能就既定事项提出更进一步措施,后续政策,尤其是楼市敏感性比较大的行业,将全面交由部委机构研究处理。从住建部对担保、公共租赁、后续救市政策出台时间、房价等方面的答问,似可得出如此结论。

若如此,市场出现下底传中将由可能转化为必然,但时间不会很长。

第二个判断

经适房等政策性商品房正在围剿边郊市场,因此新一轮下底将从周边项目开始突破。

新近二月的成交回暖,实际上最关键的拉动力量来自于二手房市场的松动,二手房松动一方面是通货正在发生紧缩,另一个主要原因是政府的新增经适房促进作用,新增经适房主要位于目前房价比较薄弱的边郊区域。无论市场如何走,政策性住房价格一定会低于市场供应价格,所以边郊项目既往的价格优势就不复存了,也就是在经适房的围剿之下,下底将全面覆盖边郊区域。

第三个判断

救市后续政策与并购力量正在敦促市场下底,尤其是资金困乏的开发商。

开发商面临重大生存方向的抉择,那就是进还是退。从目前来看,政策主要集中于促进存量房消费,也就是刺激中低端消费,刺激普通商品房的成交,一旦开发商面临新增项目,或者准备调整策略,并且具备继续开发的条件,比如存量地充足,则快速消化存量是他们的必然选择,这就为房价在下一轮市场复苏前,新的救市政策出台前提供了条件。

请注意,去年末的政策是鼓励对中小套型项目进行融资支持,鼓励合理的并购,并且确定2009的主要目标是保障开发投资规模,彼时的主要想法是通过整体救市让开发商主动降价促销。但事后市场的反应证明无效。因此,两会重新提出稳定房地产投资一说,这就为其他领域的资金通过并购形式进入房地产领域准备了条件,也是一个契机。

大家知道股市是今年的重要建设年,因此许多股企有可能通过并购途径进入房地产,不要忘记,尽管房地产估值按市场法向下,但地价,存货评估依然采取的稳健的会计计量原则,为了稀释股价,可能有许多股企会选择并购性持有不动产。即使产权变动,对准现房的吃进,最终通过销售来把握现金流也是必须,因此,无论是并购后出售,还是开发商选择直接降价销售还是被并购,下底的现实将持续一段时间。

住建部正在确定新的住房融资制度,可能的情形是推出质押、非完全产权的上市流动、对部分具备合法性小产权房进行转下、重新推出项目抵押融资,目标直指刺激开发新增投资,在此之前,开发商基于战略调整,也会降价出货。

内容摘抄自楚芸的博客:目前至金九银十正是下底好时机

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