买房,就应该死磕房价!

我思故我在

舆论中心、政策针对性、地方官问责主要方面、商业金融机构、开发商的营销策略要点,无一例外地将矛盾的焦点放在了房价上,从而形成对楼市五花八门的预期,最终又通过这种错误预期渗透到市场行为当中,而市场的关键层面在被房价的“死嗑”掩盖下,催生出新的围绕平抑或妥当利用价格杠杆实现本位利益新的预期,出台新的政策,试图稀释房价并完成市场前进,结果事与愿违。

那么,谁导演了“房价”的“死嗑”?

是利基的差异引导甚至主导舆论,在不当得利的驱使下,设计出以房价为中心的楼市。

关注楼市的不外业内与外部生产关系相关人。

业内分为生产链中的开发商及其材料供应商、服务提供商,材料供应商必须提供在途材料来获得后期利润,服务提供商要么提供免费资金,如建筑服务商,要么垫支人力费用,如营销代理机构甚至包括建筑规划设计单位,而金融机构也通过房价来认识项目,从而通过评估程序进行商业融资,这些机构的利益来源于房屋销售的顺利实现,因此它们需要一个以房价为中心的市场,试图通过房价来判断风险,获得利益。

换个角度,如果政策或制度确立了这些利益主体的责、权、利,它们的利润附加部分不依赖房价取得甚至没有基于垄断的附加利润,只能象生产厂家那样获得社会平均利润,并且业务承接不需要看开发商的脸色,则不存在死盯房价,牺牲产前利益去获得依赖于房价的未来利益。

因此可以判断,目前的房产品生产体制是导致房价死嗑元凶之一。

那么理解了这一因素,就很好理解,为什么营销代理机构、开发商、供应商希望房价尽量保持稳定并且持续上涨,并且是有效上涨,也就是量价齐升。金融机构为什么关注房价,关注品牌开发商的业绩,因为它们需要通过房价来评估未来利益与风险。

外部生产关系相关人,包括地方政府、消费者、舆论宣传媒体等,这些主体或阶层的利益关联看起来不明显,但实际上也因为利益出发点不同,对房价高度关注。

地方政府既希望房价至少是稳定以扩大土地出让完成率,从而实现财政收益;舆论宣传媒体希望以房价为焦点实现有效点击,形成品牌关注;消费者实际并不同属一个阵营,从利益角度似应分为有购买力的消费者、购买力有限或受限的消费者,这种划分非常模糊但有利说明问题,有购买力的消费者买房实际是一种储备型投资而采取了自住性消费的形式,实质上他们最关注的是房价下跌而不是上涨,只有一个持续上涨的楼市都会导致有购买力的消费进入市场,产生市场前进的动力。而没有购买力的消费者才会觉得房价高,才会对房价下行产生无限观望。

假如政策能够对上述利益阶层或利益主体进行有效区分,并且形成一种合理的机制,对地方政府而言不再依赖取自于高房价催生出的高地价带来的土地财政,对舆论宣传媒体而言其利益来源不再局限于纯粹的市场关注,而是基于理性市场发展的一些引导性营销策略实施,对有购买力的消费者而言只需评估自身购买力与购买对象即可进入市场,不用依赖政策刺激,不用担心房价的快速下跌,对没有购买力的消费者,政府安排分步走去实现自己的居住愿望,包括未买房前的过渡居住条件、购买力的储备、预期市场房价的相对稳定、进入保障房市场与中低端消费市场的政策支持,让现在还没有购买力的消费者一部分进入政策保障,一部分进入有政策扶持的市场中低端消费领域,那么,房价高低并不会出现死嗑的局面。

因此可以判断,目前的住房消费体制是导致房价死嗑的元凶之二。

所以,真正实现楼市的正常复苏,需要在住房生产体制、住房消费体制上做文章,不仅仅是消除开发商垄断,不仅仅是按目前的收入水平差异划分消费层次,再予以不同程度的政策关心。

内容摘抄自楚芸的博客:谁导演了“房价”的“死嗑”

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