目前楼市时局:这三类房可买之

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目前楼市时局可概括为以下三个方面:

1、以往支持房价高涨的主要力量,即投资消费与有购买力的多套消费选择了观望,导致市场有效需求不足,剧减的需求加上调控政策落实,导致开发商面临盘整,而政策不明更让一些大开发商也基于垄断与未来战略调整方向不明而进行适当的观望,如此形成供求同步紧缩;

2、政府对稳定楼市所依据的市场资料发生逆转,如果照着深圳上海北京的情况,也许政府很容易决定下一步如何做,问题是:占中国地盘达到或超过70%的中西部地区,即发展中市场,依然有可淘金之处,还吸引了许多投资消费;其于结构控制与高档住宅用地控制,导致中高档需求以及量缩而价升的状况,中央无法做出引导整体市场前进的适时决策是导致楼市忽左忽右的根本原因;

3、地方政府与开发商利益性沾染根深蒂固,从而导致楼市的有效进入与退出机制失灵,也导致盘整的速度非常之慢,效率非常之低,并且存在地方政府出手救开发商的可能,所以光从房价方面做文章,无法让楼市走出原地踏步的误区。

但如同肉价上涨不能停止对肉类的消费,也如同物价持续走高,依然激增的社会消费零售额,毕竟经济在防通胀态势下上半年依然取得了预期的进展,这种经济发展突破了以前的纯投资增长拉动的格局,各地报出的数字体现出财政与消费同步增长的结果,因此可以推断,市场中依然有推动楼市发展的隐含力量。

针对上述结论,笔者认为这三类房子最适合目前的现实消费,它们是:

第一类:政策性住房集中供应区域的普通商品房。

按照各地推出的保障或政策性住房规划与近期计划或年度计划,政府对保障住房或政策性住房供应主要思路表现为三个方面的平衡:行政区划/普通中低收入人口居住密度/地价。从这三个方面我们就能读懂政策性住房的集中区域,如武汉的张公堤/沌西/汉口北。

除了判断政策性住房比较集中的区域外,从政府出台住房规划与年度计划的三大平衡因素也可以看到,与这些项目毗邻的用地,市场性出让价格不会太高,商品房的起价也不会定得太高,自然地,这些区域的房屋均价会低于其他商品性供应集中的商业中心区或城市组团中的副中心区域。

推荐的理由还有一个是,政府由于手中可用于政策性住房的新增用地比较少,更多的城市采取了与开发商的合作,这也是开发商能够降低价格预期的一个重要因素。比如说,一个拥有近三百亩商业用地的开发商,为了以后的生存与发展,加上自身能力,它们与政府合作后,可能获得用地效率的改变,同时他们也愿意通过降低政策性住房的利润,扩大可售面积条件下,对普通商品房供应价格也有一定的稀释作用。

第二类:城市化扩大后的非就业集中的纯版图扩充区域的普通商品房。

任何一个城市的城市化,都可分为这么两个部分,一个是版图扩充,一个是经济实力增进型扩充,前者如一些大片土地待开发区域,后者如开发区,工业园区或基地性质的用地集中区域。

而仅仅是版图扩充区域,一般是地价没有过高的标杆,地租平均化导致地价不致过份;另一方面就是人口数量不足,一般有实力的开发商尚没有眼睛看它,导致这些区域囤积的主要是中小型开发商,以及本土化的政府体制或关系型开发商。它们尚无能力推涨区域房价,加上政策不明以及投资消费被抑制,房屋基价不及中心区域那么高。

但要注意政府的交通规划与城市功能区划分,如果该类版图扩充城市化区域属未来城市的某一中心区或副中心,或交通必经之地,请慎重,因为开发商可能将这些未来的增值因素提前打入房价。

第三类:流动人口集中区域的普通商品房。

为什么选择在流动人口集中区域进行普通商品房消费呢?

一方面是流动人口集中区域反映着其租价的平均化,从而对新房订价有一定参考意义,这样的房价比较具备性价比;从另外一个方面来看,由于目前有效需求严重不足,自然位于流动人口集中区域的普通商品房项目,开发商不敢也不具备条件象以前那样随行就市,或甚至依据产品差异提价,实现快速销售是这些项目开发商的必然选择。

推荐大家在流动人口集中区域置业的另一个理由就是此处容易形成买方市场,形成买方市场的原因不是看需求集中或扩散,而是开发商进入的密集程度,很显然,中国开发商由拿地到开发,至少需要年把时间,也就是提前一年进行储备,现在开发,而一年前的过旺行情自然让本区域的土地出让频率比较高,而政府缩小了囤积土地的投机时间,导致该区域供应量刚性增加,而市场需求缩小,从而局部形成绝对的买方市场,有利消费价格的合理化。

内容摘抄自楚芸工作室的博客:目前楼市时局与三类可买之房

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