下半年全国房价趋势分析

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

时间论:五月至年末.今年一说是民生地产年,一说是楼市盘整年,无论哪一种抑或同等程度地存在,奥运年将必然以分分合合,强弱分争载入楼市史册.因此,对下半年全国房价的趋势分析,也将是一个具有历史意义的事情,唯愿本文做为阶段性标本,标记中国楼市的前世今生与未来.

方法论:历史时态法(任何区域或城市的房价与其他价格都脱离不了历史时间的惯性)因素分析法(我们将从技术与专业的角度,提取城市化与城镇化人口规律经济发展基础与潜力城市特殊功能城市区域地位生产力预期调整等宏观因素,以及土地供应市场存量管制程度政府既往五年的楼市价值取向楼市总体消费力评价等微观因素,进行分析与判断)供求分析法总量分析法定性与定量结合分析法.

区域论:根据房地产市场发育程度城市经济基础现房价下消费构成置业内涵刚性与弹性大小对全国房价进行区域性划分,并以典型城市做为数据样本.

政策论:主要结合区域楼市,分析宏观政策与执行规范对区域楼市房价趋势的影响并进行预判.

第一章:区域划分

按照房地产发展以及房价由领涨到跟涨的规律性状态,我们可以将全国范围的区域按房价水平与房地产普遍性分为这么几个节点地区与部属区域.分别是:

节点区域:环渤海三角珠三角长三角武汉城市圈长株潭城市群郑州洛阳走廊河西走廊成渝三角大别山区域北部湾区域太行西区域.

部属划分:东部/中部(含安徽江西,不含山西内蒙宁夏)/西部.

上述区域按照房地产发展方向分三类,太行西/大别山/河西走廊是一类,这些区域的房地产发展将走向城市集中供应,即居住向中心城市转移,属未来房价持续缓慢上涨区域;东部三角型城市群区域是一类,其房地产发展将向中小城市及县域发展,并且投资消费一并转移,从而在掏空主流城市后维持小幅上涨态势;中西部特区是一类,这些区域的房地产发展动力将由卫星城对乡镇置业吸引,主力消费向中心城市集中,基于一体化的发展,置业流动性增强,城市空心化成为主流,从而导致主力城市房价保持平稳发展而周边城市房价大幅上涨.

理清楚上述区域或节点的房地产发展与房价趋势,才能对中国楼市的大势进行判断与预测.

第二章:分区域典型城市房价与趋势

一政府主导扩张融合缓解房价过快上涨压力并稳定楼市,一箭双雕.

下一步,房价并非政府的主要调控内容,相反,地方政府主导下城市新一轮扩张,包括充实经济基础以及版图的扩容功能的延伸与产业转移,借助于此来稀释房价的过快上涨并稳定楼市,让楼市继续前进,则会构成宏观层面楼市的主要内容.

以湖北为例,每个挂得上号的城市都有新一轮扩张的迹象,黄石开发磁湖南北岸与滨江区域,鄂州湖泊联通与城西开发区新东城为主的一主三新(红莲湖旅游新城/花湖工贸新城/葛化科技新城);荆门强化掇刀新区概念并扩容;荆州启动滨江景观带改造北京路功能调整并重点建设荆州大道以及与开发区的联动;襄樊启动东区建设;咸宁致力于生态卫星城的打造;宜昌加速西陵区域的大发展等等,这些城区扩张是与土地供应挂钩的,由此将在未来五年内形成供应提速局面,而其消费支持将包括本地置业与城际置业.

而从各城市公布的住房年度计划与五年规划中,鄂州缺口为70万平米(总计划至零九年住宅商品化供应总量240万平米,而另外的保障性住房仅40万平米,占总计划的15%);荆门则连续两年供地不足千亩,所以才在不得已的情形下启动新区建设;黄石去年全年供应地1156亩,销售面积76万平米,其中新增供应为23万平米,大部分消化量来自于存量,而以目前磁湖南北岸的土地整理情况,可以预计该区域用地整片出让将延伸至奥运后;荆州的空置用地非常多,但由于滨江开发与古城景观旅游资源开发滞后,开发区与荆州大道人气不足设施不够等原因,房地产开发仅集中于北京路沿线,外扩成为最佳选择.襄樊则借助于卫星县市来扩张房地产带动城市发展,房价去年也首次突破三千元,实现了对宜昌武汉两市的追赶以及对黄石鄂州的摆脱.

二城市区域一体化在产业转移调整中城市定位与功能的嬗变.

目前,四大特区,武汉城市圈/长株潭城市群/北部湾/成渝地区以及郑州洛阳城市走廊,都借助于中博会模式,展开区域一体化进程,其重要内容之一就是实现产业共生,以城市区域为主要平台来进行产业大转移,以优化资源利用效率,此举导致各城市依据在城市群或城市圈中的地理位置来调整自己的城市定位,进而延伸至功能嬗变阶段.

在此背景下,上述区域房价发生以下变化:中心城市中心区域楼价缓慢供应而量价适当上升;中心城市与边缘卫星城结合部借势涨价,迅速在单价上与中心城区实现合理衔接;而卫星城则通过综合开发,商业地产与集中居住区齐头并进,实现房地产业的复苏与带动地方经济环境优化,启动下一五年计划经济发展蓝图.

这种迹象在一季度的房价统计中得到部分反映:以武汉为例,一季度武汉中心城区均价首次突破至5841元/二环以内均价回复到去年同期5500元的水平;而周边如纸坊/郑店/黄陂/葛店等毗邻武汉一些集中经济区域的结合点房价迅速攀升,相反有些难度的区域反而是位于主城区商业中心与城郊结合部的一些价格层次没有抖开的项目,象武昌南湖区域,南湖边与南湖花园城内部房价徘徊在6000左右,而位于南湖外围的保利心语也能够卖出6000元的均价销售反而优于内城,主要原因就是外围置业力量的加入,这股力量又来自于咸宁市黄冈市与武汉毗连性的增强,前者实际城际交通一小时打造,后者由江北公路迅速缩小到汉距离.

三产业创新与创新产业外加政策性住房建设成为一线城市与东部主流城市楼市主旋律.

而在东部,今后与楼市相关的关键内容将会是:产业创新产业输出创新产业建设,外加保障住房配套实施.而完全商品房市场,将会在遵守全国统一大局性调控外,让其合理范围内自生自灭,形成市场式洗牌.

事情也不会这么简单,创新产业的发展会增强本地新增自住性消费;而产业创新与产业输出,会加速投资性消费伴随产业而流动,据统计,安徽合肥,去年房价上涨绝对值为769元/平米,主要力量不是当地消费,而是合肥技术引导为主要特点的高科技产业跨越式发展吸引了长三角优质企业的加入,推动当地普通及中高档商品性住房消费.

顺便指出,在此种背景下,目前的东部城市房价会向何方向发展呢?笔者认为,京沪穗深及沿海发达的中等城市如苏州无锡镇江及类似城市,房价将因为供应紧缩开发力量提前进入盘整期以及消费饱和,呈现价格小幅上扬而成交缩减的局面,而除这些房价明星城市外的区域性城市,如徐州/宿迁这类交通节点式城市房价将会较快上涨.因为交通升级,这些城市受到就近投资消费的青睐,房价上涨是必然的.

四区域经济带动县域乡镇型复合地产异军突起.

对中西部地区来说,区域经济增强并带动县域乡镇型复合房地产的开发将成为主流,从而呈现房价洼地迅速填充,房价高坡适当稳定的局面.

主要原因来自两个方面,一是县域经济基于资源与人力优势将成为今年较长时期中西部经济扩张与发展的主要依靠;第二点则是房价过高及政策性观望的加剧,导致一些中小开发商为了保命而向农村转移,并以招商引资的名义.

比如四川的内江,自贡,去年房价大幅上涨,主要原因就是进城置业,而进城置业是因为县域城镇化的发展,这些地区的二手房交易十分活跃,释放了当地较高购买力人群并向其邻近中心城市转移.

类似情况在湖北黄冈也表现得较为明显,黄冈各县市去年房价全部突破千元大关,仅笔者有统计数据的黄梅县,去年流回进入储蓄的务工收入达到18亿元,而首付三万月供一千水平在城关即可实现居住理想.去年全县累计供应二十万平米的房子预售阶段即告售罄,这笔购买力相当强劲.其中既有纯粹居住性置业,也有商铺联合,将务工收入转为长期投资,自营为主的模式.

五开发商的调整与产品创新.

当然,谈房价趋势离不开开发商这个源头,而开发商也正在进行着自身的调整与产品创新.以武汉为例,去年全年供应总量1265万平米,其中结构控制标准线以下的为476万平米,比例提升至三分之一强.而这些线下产品的可居住性,格局的科学性都有明显提升,象徐东地区集中了爱家/大城小院.水岸星城/兴华嘉天下/万科朗苑/青扬六和等大大小小27个项目,其中新开盘中上述提名楼盘除万科与福星系项目没有纯粹就小户型做文章外,打头炮的均为非常适应刚性需求的五十平米以下单居室七十平米左右两房与九十平米三房,销售实际非常理想.

从目前最为紧缺的资金链看,以湖北的情形,并购不多而收购项目正在地下蓬勃展开,中小开发商并没有加速价格调整的迹象.而象华润万科这样的大型房企,也有小动作,华润民主路项目非常小,但照样雷声不小,万科收购两个大单的动作也在进行中,而进入对象都是房价已经不菲的区域.

第三章:政策影响度分析

1政府住房计划反映出的主要问题.

并没有真当回事,百度一下城市住房计划,题目反映差距,如鄂州为”二零零九年住房计划”,详细论证了商品性供应缺口与保障住房为什么仅占百分之十五,是认真的,另一个城市的题目则只有某某年土地供应计划,其间用于保障住房的说法是,上述区域用地均配建不小于百分之五的经济房,廉租房由政府另择地而建.

关键问题包括:保障房源量不足,明显想多建设商品性住宅;并且对开发商的倚重程度非常高.由此可以说明,今后一段时间,商品性供应还将是实现居住目标的主流.

2公共财政与住房保障尚不能锁住房价的龙头.

有人说,公共财政与住房保障建设将稳定房价,是真的吗?去年用于公共财政的比例为19.5,主要是教育卫生与设施,还没有有效构建以人为本的公共财政体系.而从各地的情况看,设施的改善社会保障的强化,都只是让一个城市的温饱线有所提升,买不起房的还是买不起,看着政府;买得起的商品房部分,反而因为各城市设施水平改善与收入普调,新增了购买力,房价没有预期下跌.

3补贴制胀策略与保障房一样无法解决楼市的结构瓶颈与购买力瓶颈.

与上述原因一样,通过象东莞市那样的补贴来制胀只是民生的一角,如同保障房不能解决长期居住矛盾而作用有限一样,这些举措只是让穷人安生而不能实现安居的梦想.

4伴随经济快速发展的收益畸形依旧无法缓释.

政府调节收入差距去年出台了许多政策,包括修改了劳动法,完善了个税起征与计收方式,平衡了内外资所得税,又针对民间经济提出了补偿办法,但这些措施的受益者主要还是中产阶层,相对于房价的过高,认为过高的人群来说,于事无补.

5扩大房地产覆盖领域,改革产权制度提上议事日程.

来自建设部的消息,正在加紧研究宅基地产权小产权企业集资房产权与经适房产权问题,预期可能松动的将会是宅基地与农村民宅流通,小产权受国土部管制一时无法如期合法化,这些小打小闹的做法受益的仅仅是占市场总量不到2%的二手房置业者.

6就业保障及政策性保障流动人口居住权在解决民生的同时也强化了商品化消费.

武汉市官方人口867万,实际流动人口400万,大部选择了商品性置业.解决人口居住权问题,覆盖保障范围的部分主要是农民工类似人员,属社会的底层,其他纳入人才口的均得不到政策性住房的惠及.

结论性判断:

综合以上分析论证,笔者认为全国房价可以描述为:

主流城市房价将保持现有水平,北京上海至少保持个位数上涨,珠三角中的卫星城发展导致深圳广州房价下半年会略有下调;东部其他城市均呈升势.

中西部四大特区与郑州洛阳走廊以及银川太原为主的太行西板块将继续去年的故事;部分节点城市房价会有较大的上涨,包括一个区域的中心城市如沪洲;城市集合中的卫星城.

内容来源于楚芸工作室的博客:下半年全国房价趋势分析

历史上的今天:

About 西门吹雪

学无止境,剑更无止境。 世上没有任何一个人能永远陪着另一个人。人与人之间无论相聚多久,最后的结局都是别离。 不是死别,就是生离。

View all posts by 西门吹雪 →

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注