变味楼市下买房的三大原则

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

如果你选择现在,也就是在一个变味了的楼市买房,必须考虑以下三个原则性问题。

其一,目的性原则。

也就是,你买房是解决自住问题,还是用余钱投资。一般情况下,目前仅存投资功能的楼市或物业品种,主要集中于发展中城市的中心城区中高档消费性住宅,此外没有多大投资价值,并且各县域或地级市开发商的综合性商业,由于目前的经济前景,投资风险是存在的。

因此,在变味楼市环境下,既无法明确房价会否下行至需求观望的结束,楼市会否与地方政府继续保持密切联系,政策性调控会否减弱行政手段的成分而增加金融税收的成分,也无法预计供应量的变化与产品类型的变化,这个时候进行的投资性消费实际有大风险意识的强烈投机,相当于赌房价反弹,否则会造成投资失效。

也就是说,目前既发性消费一定是自住为目标,以自住为目标考虑买房,市场存量与增量均有适合房源与相关性价比的存在。

其二,品牌性原则。

本来中国楼市最为缺乏的就是真正的品牌,包括产品品牌与企业品牌,但由于消费不理性以及资源配置无计划,人们无法通过品牌来识别相关的产品,维权失效也助涨了人们对品牌认识的弱化。

为什么这里提出用品牌来衡量你的买房选择呢?这是因为:

品牌房企具备真实降价销售的条件,每个品牌房企要么通过企业文化来影响消费,如恒大,世茂,成科;要么通过产品来获得消费者的尊重,如金地,合生创展,金都;要么通过地方特色来浓缩居住价值与文化认同,如建业、亚泰等;要么通过专业性开发来获得等值消费客户集中,如SOHO、阳光100、碧桂园等。当然也包括各地城市当中国有领导性品牌。

这些房企进行了战略设计,包括土地存量与新增项目,存量释放,都通过合法账本来完成,信息相对客观,而在面临变味楼市的时候,他们也是最先将价格信息固定化的企业,比如保利坚持的不降价策略,如万科坚持的快速出货策略,如SOHO坚持的专属商业开发策略,如建业的区域性产品扩张策略,它们的根本点都在于通过需求与客户分析来确定既存上市销售项目的出货政策。

很难要求一个中小开发商在自身命往何去尚不明朗的时候,尤其是可能存在较大资金缺口的时候,通过降价出货来降低可评估可抵押的价值实体,比如通过评估可能账面资金是一个亿,如果出货了,剩余价值再评估加上出货收现,账面亏绌不仅包括市值不被确认的部分,也还存在税收与费用流出。

其三,实用性原则。

这个时候无论房价向上还是向下,都宜坚持合用紧凑原则,大约的关键内容就是在格局上合用,满足居家要求,在功能上满足主要家庭成员的居住要求,而在保证上述要求的前提下,面积尽量的小,从而将未来可能存在的风险最小化,可能的负担最小化,再次进行升级置业时可利用资源最大化。

这里主要指明一下最后一句,包括:出手简单,因为小,并且这些紧凑房子最终所面对的潜在消费人群更广;手续费低,正因为所面临的主要人群面广而消费力相对偏低,所以政府往往会通过调整手续费与相关支出来扶持一些穷人的置业需求;继承与传导性置业便利,如现在一家人只够住并且合而为一,保障有住的,不等于将来永远挤在一块儿,这个时候,紧凑型房子适合了未来人口及婚育趋势,也吻合老龄化的要求。

内容来源于楚芸工作室的博客:变味楼市下买房的三大原则

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