当前买房的三个策略建议

此情可待成追忆?只是当时已惘然!

在严峻的市场供求面前,开发商开展了多层次营销来进行自救。政府救市并无明确化,调控是否深入,金融与税收调控介入多深,在不明的市场环境中,我们是继续观望与等待,期望楼市剧变下再行买房还是果断抓住为数不多的机会实现自己的买房梦,兹分析如下。

在自住性需求实现不力并且观望气氛甚浓的时候,开发商或经销商都明白,靠降价还不足以完成销售任务,并且普遍的降价将导致更长周期的观望而且人们的降价预期如同投机消费对看涨的预期一样激烈,也就是说万不得已开发商不会跳水。

而新近泛滥的违章营销应该是开发商开展的真正的第一轮自救,退地并不构成自救效果,毕竟这是关乎政府的行为。

如无理由退房,回购,承诺销售,附赠装修销售,分期付款销售,零首付甚至负首付,带租约销售,带升值保险的营销,这些若干年前的旧式营销纷纷被派上用场。

开发商的用意,从表象上看是刺激销售,完成自我的救赎,除此而外,笔者认为有如下意义,

积极的一面是通过这些营销手段,尤其是带有一定保障系数的营销做法,可能会让一些急须型消费快速实现从而让市场适当复苏,并且,由于目前的营销做法,还原了购房的部分性价比,透明度更高而伴随着幅度不小的降价,确实是面对观望市场的有力之举与有效之举。

作为消费者应该认识认识,除这些外在的外显的积极意义之外,我们注意到开发商以下的伎俩似乎应该关注:

其一是对房源进行了大面积与结构销售控制,也就是参与这些营销与降价活动的房源是有限的,多数是搭配销售,主要内容是围绕价格型客户展开的争夺,因此目前上市销售的房源以中小套型紧凑特点为主,这是开发商研究了二手市场的消费特点以及目前成交客户特点推出的针对性措施。

其二是对客户进行了信息分流与促进营销,我们注意到目前这些营销措施都以有限房源有限时间竞购为主要特点,这说明开发商并无真实降价意图,当然如果房价降到一定程度会导致市场的全面复苏,则每个有困难的开发商都会跟而为之,问题如前述,观望的浓厚政策的不明以及调控力度是否加大以及向何种方向挺进都有待进一步验证,可见开发商中降价而为者仅仅包括这两类,一类是品牌开发商进行战略调整而加速出货,如万科等,另一类比较普遍的降价主要属于自救型降价,试探的成分居多。

那么做为购房者该如何面对呢?

其一是可以有参照物进行自我订价,然后结合自己的购买力来决定是否购买:

无论目前市场价是复苏回归还是崩盘,零三年底至零四年底这段时间的房价,相对泡沫度小,并且那时的涨价主要依据于市场需求而不是新增地价,所以有一定的参考价值。也就是说,如果某个楼盘或某开发商推出的房价与这一阶段同类地段价格水平持平或左右不相差太大,则购买决定是可以下的。

其二是任何地段任何房源我们都可以设定3%的增值率,为什么呢,即使没有通账或人为升值,伴随一国经济正常发展,物价上涨3%年均速度是可以理解的,也就是做为不动产的投资特点,保证年均三个点的升值是保值概念,换言之如果你想购买的房子价格水平按三个点进行现值还原,达到或与零四年的水平持平,也是可以购买的。

其三是哪些类型的房子可以纳入购买参照,还是老三类,即城市老区的商业地段二手房交易均价是参考之一,用以作为购买老城区新房的主要参照价格;第二类是交通型区域的新房低于一个城市的政府公布的房屋销售均价或持平的,这类房子的价格比较充实,相对的如果这些楼盘开展了降价营销,可以考虑;第三类是中高档产品中的有限房源,包括中心区景观房且地段不错/存量别墅/多层住宅区。

本文所持的观点是房产具备一定的自然升值特点,即使目前下跌整体持续地看还会达到一定甚至完全超过正常物价上涨水平的增值,不如提前按照这个规律进行性价比的研究来决定是否购买。

内容来源于楚芸工作室的博客:当前买房的三个策略建议

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