政府撑腰,房价会如何走?

众里寻她?灯火阑珊!

中央决定动用四万亿安排经济稳定与应付恶劣的全球危机。这里实际有两个基本点,第一,保持经济稳定并通过自力更生来实现;第二,保持经济稳定并以消费来进行推动而不是惯常的投资与出口。这样理解吻合转变发展方式与调整经济结构的战略。

本次总理就国内经济发展提出的七项要求中,与我们判断楼市及房价发展最为紧密的是这么几层意思:

1、坚持房地产业经济基础支柱性地位并承认其对相关行业的拉动与提升作用。

2、保持经济稳定与房地产市场稳定,根本的是结合当地实际做文章,承认地方政府是维持与发展楼市的主要力量。

3、鉴于以前的经验教训,重申房地产业涉及民生与社会保障,本意在于防止房价在刺激之下的反弹。

4、提出房地产市场的建设目标是形成供应管制而普通消费行政推动的大范围的买方市场体系。

5、认为当前房地产是有需求而不是无需求,并且提倡引导需求中的普通层次,言外还有,对于普及型需求允许地方政府放手采取有效措施甚至激进措施快速刺激其发生,对于市场性商品性需求,不再实施打压,但要在保持稳定基础上进行。

我们再来看看目前楼市的需求现状及消费心理:

记得笔者在北京搞调查的时候,的哥有一小孩也在车上,谈到房价的时候,小孩说,我妈认为房价还会跌,咱们家的房子得等等再换。可见,前期报导与宣传方面下行,崩盘,抄底以及进一步深幅探底,所造成的社会影响是多么深刻。但是,谁也说不清楚房价是真跌还是假跌,真要探底还是已经探底了;谁也无法把握在一个整体供应不足而需求规律性递增条件下,未来总趋势下,房子会出现贬值;谁也说不清楚,为什么房价下跌供应减少,依然在城市,或者一个城市的局部,还有奇迹发生?

这说明,消费者对房地产还是非常关注的,他们结合自身特点,更多将信任投向了政府而不是开发商,在他们看来,政府才是决定房价未来与楼市发展的主角。

由此不难分析,现在,政府做出了宏观的决策:

1、允许不同的刺激与稳定房地产业措施的存在,前提上从社会保障与普通消费层面适当保护好市场的基本面;

2、允许金融财政等房地产业发展的关键支持部门在引导需求条件下适当自主;

3、允许地方政府的投资收购,这个词非常关键,西安救市法则得到承认,意味着今后地方政府将可以动用财政力量,也就是用纳税人的钱去救开发商,当然这种救是对开发商暴利的稀释而不是推进。

再看看市场,由于长久持续观望,加上上半年依然执行的土地开发时限控制,新增开发量只是减少了项目分期供应量,但存量与空置却成为了目前市场降价销售的主流,动则一个亿的空置,并且这些空置除继承性项目,即结构控制真正实施前报建的,大量的却是结构控制的产物。

这也是总理提出普及型消费是重点的基本依据。

对于市场中导致停滞的另一个原因即投资消费无法在二手交易市场实现流动,新政提出大力发展二手房及租赁市场,并且规范交易,这句话实际指明了各地发展房地产业,可以刺激投资需求,也可能通过地方政策来稀释或释放沉淀下来的部分房价泡沫。

因此,系统地看,大市大势与未来产品差异化构成我国今后较长时期房地产业发展的主流不会发生变化,这也是我们理性消费所要理解的部分。但近期存在这么几个时间节点,必须妥善分析,才能看清房价会如何走?

第一,现在到明年两会前后,这是一个政策盘整期。

为什么呢?因为现在提出的政策是指导思想,并且总理说,出手要快,出拳要重,措施要准,工作要实。因此预期不久各地方政府会出手进一步规范与推进楼市发展,其中如何启动消费将是地方政府下一轮救市的重中之重。这些政策的出台时间将在年前,而此后三个月将是检验这些政策成色的初步时间。

而两会的基本精神将集中在保经济稳定与促进内需两个方面,这两个方面的进一步调控政策都依赖于地方经济在现在至明年一季度这段时间各地经济及房地产市场发展情况。

第二,明年上半年,这是实施积极的财政政策与宽松的货币政策对经济发展的检验期。

因为金融与财政是最好的调节手段,如果要刺激消费,这两个手段也是最为关键的,仅次于直接的行政划价,行政确定房价,显然一般情况下不会出手通过行政手段核定房价的措施。

所以明年上半年的经济运行与房地产监测结果将决定楼市或否出台全国性重大利好措施的关键节点,比如二套房贷的松动,目前地方政府只能在年限标准与针对人群等形式方面做点文章,是舍还是维持,当由中央决定。

第三,年关,这是事决开发商生死的一个界限,因为现在政策给出了,开发商还有较大的余地去留在阵营当中,但能否安然渡过危险期,年关是一个重要的时间节点。

所以,我提出两个建议:

一个是给购房者的,要买房不妨等到两会以后;当然如果是一些开发商实质性降价求生,这类项目也是可以吃进的。

第二个是给市场投资者,包括开发商与投资消费者,今后的房地产市场投机功能会适当缺损,不要心存侥幸,但楼市长期向好的方向发展却是必然,因此,理性投资,研究并针对小众市场进行灵活的产品定位,实施针对不同消费力人群的灵活的订价政策与销售对象控制策略,应是生存根本。

按照这样的思路与市场正常表现,本人乐观预计,年前房价将属非正常波动期,有的项目可能出现较大幅度下降,有些项目可能通过小降来完成推迟销售周期的目标,有的项目可能维持正常的降价促销;一旦开发商生死周期轮换,则市场供应肯定会先于房价复苏,而两会一旦出台具体的指导性政策,则保障与市场分流后的楼市,房价将遵从价值规律,小幅多频波动,整体上扬。

如果地方政府出手投资收购的对象不仅包括保障住房一块,还包括普通型中小套型的话,则房价会出现相对于现价水平的较小幅度的下滑,因为政府也参与了降价过程。

内容摘抄自楚芸工作室的博客:政府撑腰,房价会如何走?

历史上的今天:

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